PRIČUVA
Mora li se plaćati pričuva?
Zakonom je propisano da pričuvu moraju plaćati svi vlasnici stanova, garaža ili poslovnih prostora u zgradi bez obzira jesu li potpisali međuvlasnički ugovor.
Što je zajednička pričuva zgrade?
Većina suvlasnika zgrade misli kako se pričuva plaća upravitelju zgrade, no to uopće nije tako.
Pričuva je zajednička i strogo namjenska imovina svih suvlasnika stambene zgrade i kao takvu je suvlasnici plaćaju sami sebi, odnosno na žiro račun svoje zgrade (IBAN) otvoren isključivo za tu namjenu.
Čija su sredstva iz zajedničke pričuve?
Sredstva iz zajedničke pričuve pripadaju svim suvlasnicima zgrade.
Tko raspolaže pričuvom zgrade?
Upravitelj zgrade, ovlašten isključivo odlukom suvlasnika i uz odobrenje predstavnika suvlasnika, vrši plaćanja za pojedine usluge ili radove pružateljima istih.
Kako se obračunava visina pričuve?
Minimalan iznos pričuve koju suvlasnici moraju plaćati određen je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl.380) i iznosi 0,54% vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje. Vrijednost nekretnine (Podatak o etalonskoj cijeni građenja) objavljuje ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine u Narodnim novinama.
Što se plaća iz zajedničke pričuve zgrade?
Iz zajedničke pričuve pokrivaju se troškovi definirani u godišnjem odnosno višegodišnjem programu upravljanja, odnosno troškovi za redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao što je:
- Održavanje protupožarnih aparata,
- Ispitivanje protupožarne opreme,
- Servis, popravak i pregled dizala,
- Osiguranje zgrade,
- Naknada za rad upravitelja,
- Etažiranje zgrade,
- Energetski pregled i izrada energetskog certifikata,
- Popravci na zajedničkim dijelovima zgrade i sl.
Sva neutrošena sredstva pričuve ostaju zgradi i prenose se u sljedeću godinu. Smisao pričuve i jest da se uštede sredstva za veće popravke.
Može li se promijeniti visina pričuve ili upravitelj zgrade?
Sve odluke o promijeni mogu se donijeti većinom suvlasničkih potpisa, prema udjelima u zgradi, kada god to odgovara suvlasnicima. Visina pričuve ne može biti manja od zakonom propisane.
SUVLASNIK
Tko je suvlasnik?
Suvlasnik je fizička ili pravna osoba koja unutar zgrade ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom (poslovnim prostorom, garažom ili garažnim mjestom). Svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu zajedno s ostalim suvlasnicima.
Tko je ovlašteni predstavnik suvlasnika i koje su njegove obaveze?
Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade predstavlja stanare (suvlasnike) u poslovima održavanja i uporabe zgrade. Njega suvlasnici biraju Odlukom većine suvlasnika (preko 51% po udjelu u zgradi).
Ima li predstavnik suvlasnika pravo na naknadu?
Predstavnik suvlasnika ima pravo na naknadu za svoj rad, a sve prema dogovoru sa suvlasnicima zgrade. Visinu naknade određuju uzajamno. Ukupan iznos naknade sa svim troškovima honorarnog ugovora plaća se sa pričuve zgrade.
Što je Međuvlasnički ugovor?
Međuvlasničkim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade.
UPRAVITELJ
Tko može biti upravitelj zgrade i koje su njegove obaveze?
Upravitelj je prema Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Uredbom o održavanju zgrada, definiran kao pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje te djelatnosti.
Tko odabire upravitelja zgrade?
Biraju ga suvlasnici koji imaju zajedno više od polovice suvlasničkih udjela, tako da ga imenuju u međuvlasničkom ugovoru, a detaljnije njegova ovlaštenja i obveze određuju u ugovoru o upravljanju, koji isto tako sklapa natpolovična većina suvlasnika ili, umjesto njih, predstavnik stanara.
Međutim, ukoliko se suvlasnici ne mogu ili ne žele dogovoriti oko izbora upravitelja zgrade, svaki od suvlasnika može od suda zahtijevati da isti svojom odlukom odredi postavljanje upravitelja zgrade. Tada sud kao upravitelja može postaviti fizičku ili pravnu osobu.
Treći slučaj, ukoliko suvlasnici međuvlasničkim ugovorom ili ugovorom o upravljanju nisu preuzeli obvezu upravljanja zgradom, a nisu ni zahtijevali da sud postavi upravitelja, navedenim Zakonom je jedinici lokalne samouprave (gradu ili općini) dano ovlaštenje da, u funkciji zaštite javnog interesa, rješenjem imenuje prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će održavati zgradu do sklapanja ugovora o redovnoj upravi. Kao prinudni upravitelj može biti imenovana fizička ili pravna osoba koja upravlja zgradom i poduzima hitne i nužne popravke na teret suvlasnika čak i protiv njihove volje, s ciljem zaštite života i zdravlja ako se na zgradi pojave određena oštećenja koja ugrožavaju treće osobe, poput urušenog krovišta.
Koje poslove upravitelj radi u ime suvlasnika?
- Planira troškove zgrade za narednu godinu,
- Vodi evidenciju vlasnika stanova i poslovnih prostora i naplaćuje pričuvu suvlasnicima,
- Pomaže suvlasnicima u izradi Međuvlasničkog ugovora,
- Tiska i dijeli uplatnice za pričuvu zgrade,
- Računovodstveno prati račun pričuve stambene zgrade (prihode i rashode),
- Obrađuje i plaća račune za obavljene ugovorene radove,
- Plaća režijske troškove zgrade (zajednička struja i voda zgrade),
- Vrši plaćanje honorarnih ugovora (honorari predstavnicima suvlasnika, čistačici, domaru i sl.),
- Utvrđuje kvarove, izrađuje tehničkog prijedloga rješenja sanacije, izrađuje troškovnike , prikuplja ponude za poslove održavanja te ugovara iste,
- Vrši nadzor nad ugovorenim poslovima održavanja uz obavezu da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,
- Osigurava uslugu dežurstva radi prijave hitnih intervencija neprekidno 24 sata na dan 7 dana u tjednu,
- Pruža informacije o stanju računa (prihodi-rashodi) svakodnevno na upit predstavnika suvlasnika, periodično i godišnje prema Zakonu i Ugovoru,
- Ugovara osiguranje stambene zgrade putem osiguravajućih društava,
- Vrši prijave osiguranju po štetnim događajima,
- Pruža pravnu pomoć suvlasnicima te zastupa njihove interese na sudu prema trećim osobama, i dr.
Ima li upravitelj pravo na naknadu?
Upravitelj zgrade za svoj rad prima naknadu koja se plaća sa računa pričuve zgrade. Visina naknade definirana je ugovorom između suvlasnika i upravitelja.
Kako se odabire predstavnik suvlasnika, upravitelj i visina zajedničke pričuve zgrade?
Odluka o izboru predstavnika, upravitelja i iznosu pričuve donosi se pisanim putem. Odluka je valjana kada ju potpiše većina vlasnika prema vlasničkim udjelima ( više od 50 % kvadrature), a obvezuje i one suvlasnike koji nisu potpisali tu odluku. Važna je potpisana površina, a ne broj potpisa.
